Conciergerie et loi Hoguet en 2026 : ce que vous risquez (vraiment) si votre prestataire n'a pas la carte G

Ce que vous devez retenir en 2 minutes

• Le marché de la conciergerie est sous surveillance. Le rapport FNAIM d'avril 2026 le confirme : un trop grand nombre de conciergeries exercent des missions légalement réservées aux détenteurs d'une carte professionnelle. Pour vous, propriétaire, les conséquences peuvent être lourdes.
• Ce qu'une conciergerie SANS carte G peut faire : accueil des voyageurs, remise des clés, ménage, blanchisserie, petits travaux. Rien de plus.
• Ce qui exige obligatoirement une carte G : encaisser vos loyers et acomptes, signer vos contrats, sélectionner vos locataires, fixer vos tarifs. Sans cette carte, votre contrat de mandat peut être frappé de nullité.
• Les sanctions sont réelles : jusqu'à 30 000 € d'amende et 2 ans de prison pour maniement de fonds sans carte G. Jusqu'à 100 000 € d'amende civile avec la loi Le Meur.
• La bonne nouvelle de 2026 : depuis le 1er mars, une conciergerie certifiée peut encaisser un acompte jusqu'à 12 mois avant l'arrivée de vos voyageurs, contre 6 mois auparavant. Vos réservations sont sécurisées plus tôt. Vos risques d'annulation, réduits. (Lien du décret)
• Comment choisir le bon prestataire : demandez systématiquement la carte G en cours de validité, la garantie financière, et l'assurance RC professionnelle. Un professionnel sérieux vous les fournit sans hésiter.

Le contexte : un marché qui entre dans l'âge adulte

En l'espace d'une décennie, la location saisonnière est passée du statut de complément de revenu discret à celui de véritable stratégie patrimoniale. Des centaines de conciergeries ont fleuri et ont grandi plus vite que leur cadre juridique.

Ce que beaucoup ignoraient : une loi existait déjà. La loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, précise en son article 1er qu'elle s'applique aux personnes qui, de manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui relatives à la gestion immobilière. (Source : Legifrance.fr). Son article 3 est sans équivoque : ces activités ne peuvent être exercées que par les titulaires d'une carte professionnelle. (Source : FNAIM, Fédération Nationale de l'Immobilier)

Cette loi est d'ordre public. Aucun contrat ne peut y déroger ! Que vous ayez signé dix pages de conditions générales avec votre conciergerie, si celle-ci exerce des activités réservées aux détenteurs d'une carte professionnelle sans en disposer, le contrat peut être frappé de nullité. Vos réservations, vos encaissements, votre protection en cas de litige : tout ce que vous croyez sécurisé peut, du jour au lendemain, ne plus l'être. Un tribunal a d'ailleurs déjà jugé des contrats de conciergerie nuls pour illicéité, l'activité exercée étant réservée aux professionnels dûment habilités et la demande de règlement des honoraires de la conciergerie a été intégralement rejetée, même pour des prestations effectivement réalisées. (Source : Elloha)

En avril 2026, la FNAIM a publié un rapport rappelant clairement que si une conciergerie touche à l'intermédiation ou à la gestion des biens d'autrui, elle entre dans le champ de la loi Hoguet et que beaucoup réalisent trop souvent des actes juridiques réservés aux détenteurs d'une carte professionnelle. Ce rapport est un signal fort, adressé aussi bien aux conciergeries qu'aux propriétaires qui les mandatent : la période de l'improvisation touche à sa fin. Le marché de la location saisonnière se professionnalise, et ceux qui n'auront pas pris le virage à temps s'exposeront à des conséquences bien réelles.

Source : FNAIM, Linkedin

Dans le même temps, sous l'impulsion de la DGCCRF et des chambres professionnelles, les contrôles s'intensifient pour éradiquer l'exercice illégal de la profession. (Source : Hostcare France)
Déléguer la gestion de son bien ne signifie pas se désengager de toute responsabilité. Choisir un prestataire non conforme, c'est construire la rentabilité de votre bien sur des fondations juridiquement fragiles.

Ce que votre conciergerie a le droit (ou non) de faire

En 2026, la distinction est plus claire que jamais : une conciergerie sans carte peut assurer les prestations logistiques : ménage, blanchisserie, accueil physique, maintenance technique. Dès qu'elle va au-delà, les choses se compliquent.

Un tribunal a estimé que les missions de création, diffusion et gestion d'annonces sur les plateformes, les échanges avec les voyageurs, la gestion du calendrier et des prix, l'acceptation ou le refus de clients qualifient l'activité de gestion locative, réservée aux titulaires de la carte G. Concrètement, sont également concernées la signature de contrats en votre nom et l'encaissement de tout fonds lié à la location : loyers, acomptes, caution, taxe de séjour.

💡 Ce détail que personne ne vous dit : même détenir un chèque de caution sans l'encaisser est légalement considéré comme une réception de fonds. La carte G est obligatoire. Et la loi Hoguet impose que le contrat de gestion locative soit établi par écrit à peine de nullité : un accord verbal, même prouvé par SMS, est réputé nul si l'activité relève de la loi Hoguet.

Pourquoi tant de conciergeries franchissent-elles cette ligne sans le savoir ?

Il serait injuste de présenter toutes les conciergeries non habilitées comme des acteurs de mauvaise foi. La réalité, c'est que beaucoup se sont construites par empilement de services, répondant aux demandes de leurs clients propriétaires, sans jamais avoir mesuré précisément où se situait la ligne rouge.

Un propriétaire demande à sa conciergerie de « gérer les réservations ». La conciergerie le fait, naturellement, parce que c'est ce qu'on attend d'elle. Personne ne s'interroge sur les implications légales de ce glissement. Et pendant des années, l'absence de contrôle a donné l'illusion que tout cela était parfaitement normal.

Ce n'était pas normal, c'était toléré. Ce n'est plus la même chose !

Les sanctions : ce que ça coûte vraiment

Jusqu'ici, vous avez peut-être lu les deux premières parties de cet article avec une certaine distance. En vous disant que votre conciergerie est probablement dans les clous, que vous faites confiance à votre prestataire depuis des années, que ça ne peut pas être aussi grave que ça en a l'air.

Mais ce qui suit mérite votre attention la plus complète. Parce que les sanctions prévues par la loi Hoguet ne sont pas des amendes symboliques destinées à faire peur sur le papier. Ce sont des peines réelles, prononcées par des tribunaux réels, contre des acteurs qui, pour beaucoup, étaient eux aussi convaincus d'être dans les règles

• L'article 14 a) de la loi Hoguet punit ainsi de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d'amende le fait d'exercer de manière habituelle une activité de gestion immobilière sans y être habilité. Pour le maniement de fonds sans carte G, la peine monte à 2 ans d’emprisonnement et 30 000 € d'amende.
• La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a encore durci l'arsenal. Elle a porté l'amende civile pour changement d'usage illicite de 50 000 à 100 000 euros par local. Un nouvel article L. 651-2-1 du Code de la construction et de l'habitation instaure cette même amende à l'encontre de toute personne qui prête son concours à cette infraction par une activité d'entremise ou de mise à disposition de services, ce qui vise directement les conciergeries. (Source : Legifrance)
  

Et vous, propriétaire, n'êtes pas à l'abri. Si l'activité d'une conciergerie ne peut être exercée que par le titulaire d'une carte G, le contrat conclu avec le propriétaire est nul, avec le risque pénal qui s'ensuit. En cas de défaillance du prestataire, sans garantie financière obligatoire pour les détenteurs de carte G, vous n'avez aucun recours sérieux pour récupérer les fonds détenus pour votre compte. (Source : galian-smabtp.fr)
Le 7 avril 2026, la cour d'appel de Montpellier a d'ailleurs reconnu des actes de concurrence déloyale liés à l'organisation d'agences sans direction effective conforme à la loi Hoguet, une décision qualifiée de « significative » par Loïc Cantin, président de la FNAIM. La question n'est plus de savoir si les contrôles vont s'intensifier. Elle est de savoir quand. (Source : journaldelagence.com)

La bonne nouvelle : être en règle, c'est aussi plus rentable

Les trois premières parties de cet article ont peut-être eu un effet légèrement anxiogène. C'était voulu, non pour vous alarmer gratuitement, mais parce que la prise de conscience est la première étape d'une bonne décision. Mais il serait injuste, et incomplet, de s'en tenir là.

Parce que 2026 n'apporte pas que des contraintes. Elle apporte aussi une correction historique, longtemps réclamée par les professionnels sérieux du secteur, et dont vous allez bénéficier directement en tant que propriétaire. Une correction qui transforme le choix d'une conciergerie certifiée non plus en simple obligation légale, mais en véritable levier de rentabilité.

Jusqu'au 20 février 2026, les professionnels soumis à la loi Hoguet ne pouvaient pas percevoir d'acompte plus de 6 mois avant la remise des clés, pendant que les plateformes internationales encaissaient la totalité du loyer dès la réservation, sans aucune limite. Cette distorsion de concurrence a été reconnue par le Gouvernement lui-même.
Le décret n° 2026-121 du 20 février 2026 a remédié à cela : le délai passe de 6 à 12 mois avant l'entrée dans les lieux. Les professionnels peuvent désormais valider des réservations fermes et percevoir les fonds correspondants, dans la limite de 25 % du loyer, jusqu'à un an à l'avance. Mesure applicable à toutes les réservations effectuées à compter du 1er mars 2026.

Concrètement vous y gagnez :

• des réservations sécurisées plus tôt : vous le savez si vous louez depuis quelques saisons : les voyageurs qui anticipent le plus sont souvent les plus fiables. Ils planifient leurs vacances en famille un an à l'avance, ils réservent le même bien d'une année sur l'autre, ils annulent rarement. Désormais, un acompte peut être encaissé dès la réservation, quelle que soit son antériorité. C'est une confirmation bien plus solide pour vous.
• moins de risques d'annulation tardive sans compensation : une réservation sans acompte est une intention. Une réservation avec acompte est un engagement.
• et un calendrier de trésorerie plus lisible sur l'année.

Le bon prestataire n'est plus seulement celui qui fait le meilleur ménage ou qui répond le plus vite aux messages des voyageurs. C'est celui qui vous protège juridiquement, qui dispose des garanties financières adéquates, et qui peut désormais sécuriser vos réservations jusqu'à un an à l'avance.

Comment choisir la bonne conciergerie en 2026

Vous êtes arrivé à cette partie de l'article avec, peut-être, une certaine urgence nouvelle. Soit parce que vous vous interrogez sur votre prestataire actuel. Soit parce que vous êtes en train d'en chercher un et que vous réalisez que le choix est plus stratégique que vous ne le pensiez. Dans les deux cas, ce qui suit a été conçu pour vous donner des repères concrets, opérationnels, et immédiatement utilisables.

Quels documents demander à votre conciergerie avant de signer ?

• La carte G en cours de validité. Depuis la loi ALUR de 2014, la carte G n'est valable que 3 ans et impose 42 heures de formation continue pour son renouvellement. Elle est délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie. Demandez-en une copie et vérifiez la date d'expiration sur le site officiel des CCI.
• La garantie financière. Elle doit être d'au minimum 110 000 € dès lors que le professionnel perçoit des fonds (30 000 € pour les deux premières années). En cas de défaillance du prestataire, c'est ce mécanisme qui vous permet de récupérer les sommes détenues pour votre compte.
• L'assurance RC professionnelle. Elle est obligatoire pour tout professionnel soumis à la loi Hoguet et couvre les dommages causés à leurs clients dans l'exercice de leur activité.
  Votre contrat de mandat doit ensuite préciser l'étendue des missions déléguées, les conditions d'encaissement et de reversement des fonds, les honoraires dans le détail, et les conditions de résiliation (un préavis d'un à trois mois est la norme).

Et si votre conciergerie n'a pas la carte G ? Il existe une solution intermédiaire : certaines conciergeries sans carte s'adossent à des agences immobilières habilitées via un contrat de sous-traitance logistique, un modèle qui peut rester dans les clous tout en offrant la proximité d'une petite structure. Demandez à voir ce partenariat par écrit et vérifiez que l'agence partenaire détient bien une carte G valide.

Que doit obligatoirement contenir votre contrat de mandat ?

Une fois les documents de base vérifiés, c'est le contrat lui-même qui mérite votre attention. Il est l'expression concrète de ce que vous déléguez, de ce que vous conservez comme prérogatives, et des conditions dans lesquelles la relation peut évoluer ou prendre fin.

Plusieurs points doivent y figurer explicitement.

• L'étendue précise des missions déléguées. Un contrat flou est un contrat dangereux. Chaque mission que vous confiez doit être nommée, décrite et encadrée. Si votre conciergerie est habilitée à signer des contrats en votre nom, cela doit apparaître noir sur blanc — avec les limites éventuelles que vous souhaitez poser.
• Les conditions d'encaissement et de reversement des fonds. Depuis le 1er mars 2026, une conciergerie certifiée peut encaisser un acompte jusqu'à douze mois avant l'entrée dans les lieux. Votre contrat doit préciser dans quels délais ces sommes vous sont reversées, selon quelles modalités, et ce qui se passe en cas de litige ou d'annulation.
• Les honoraires, leur base de calcul et leur mode de facturation. Un pourcentage sur le loyer brut n'est pas la même chose qu'un pourcentage sur le loyer net. Les frais de gestion des plateformes sont-ils inclus ou en sus ? Les frais de ménage sont-ils pris en charge dans les honoraires ou facturés séparément aux voyageurs ? Ces questions doivent trouver des réponses claires avant que vous ne signiez.
• Les conditions de résiliation. En cas d'insatisfaction, dans quel délai pouvez-vous mettre fin au contrat ? Y a-t-il une période d'engagement minimale ? Des pénalités en cas de résiliation anticipée ? Un préavis raisonnable, généralement de un à trois mois, est la norme dans le secteur. Méfiez-vous des engagements fermes sur de longues durées sans clause de sortie claire.

Comment évaluer le professionnalisme d'une conciergerie dès le premier rendez-vous ?

Au-delà des documents et du contrat, il y a une dimension humaine et opérationnelle à évaluer. Voici les questions qui font la différence entre un prestataire qui vous dira ce que vous avez envie d'entendre et un prestataire qui vous dira ce que vous avez besoin de savoir.

• « Comment gérez-vous le yield management sur mon bien ? » : la réponse vous dira immédiatement si votre interlocuteur maîtrise les leviers de rentabilité, s'il utilise des outils adaptés, et surtout s'il prend ces décisions de manière autonome, ce qui nécessite une carte T, ou en concertation avec vous.
• « Quelles plateformes utilisez-vous et comment gérez-vous les disponibilités en temps réel ? » : la multi-diffusion sur plusieurs plateformes est aujourd'hui indispensable à la maximisation du taux d'occupation. Mais elle nécessite une synchronisation parfaite des calendriers pour éviter les doubles réservations. La réponse à cette question vous renseignera sur le niveau de professionnalisation réel de l'outil de gestion utilisé.
• « Que se passe-t-il en cas d'annulation d'un voyageur à moins d'un mois du séjour ? » : les politiques d'annulation varient selon les plateformes et les contrats. Votre conciergerie doit être capable de vous expliquer clairement ce que vous percevrez dans chaque scénario, et comment elle s'assure que votre bien sera rapidement reloué.
• « Pouvez-vous me montrer un compte-rendu de gestion d'un bien similaire au mien ? » : un professionnel sérieux tient une comptabilité rigoureuse de chaque bien qu'il gère et est en mesure de vous présenter un reporting clair : taux d'occupation, revenus générés, charges déduites, reversements effectués. Si cette demande provoque de l’embarras ou une réponse évasive, c'est un signal d'alarme.

La checklist finale avant de décider

Voici, condensés en un outil de décision rapide, les six critères qui doivent guider votre évaluation :

• Carte G en cours de validité : demandez-en une copie et vérifiez la date d'expiration
• Garantie financière justifiée : exigez le document attestant de son existence et de son montant
• Assurance RC professionnelle à jour : couvrant explicitement la gestion locative
• Contrat de mandat clair et complet : missions définies, honoraires détaillés, conditions de résiliation précises
•  Capacité à encaisser des acomptes jusqu'à 12 mois à l'avance : depuis le 1er mars 2026, c'est le marqueur d'un professionnel pleinement habilité
•  Reporting de gestion régulier et transparent : taux d'occupation, revenus, charges, reversements

Tous ces critères sont satisfaits ? Vous avez devant vous un professionnel sur lequel vous pouvez construire sereinement la rentabilité de votre bien. L'un d'eux manque ? Posez la question directement. La réponse, et surtout la manière dont elle est donnée, vous dira tout ce que vous avez besoin de savoir.

Ce que vous devez faire maintenant

• Vous avez déjà une conciergerie dont vous n'êtes pas certain : reprenez la checklist. Demandez les documents. Un prestataire sérieux vous les fournit sans hésiter, et sans attendre que vous les réclamiez deux fois.
• Vous avez une conciergerie en règle : vous n'avez rien à faire (à part peut être la challenger sur les nouveaux aspects légaux).
• Vous cherchez une conciergerie : ne cédez pas à la facilité du premier prestataire venu ni à la promesse d'un taux de commission légèrement inférieur. La différence entre un prestataire conforme et un non-conforme ne se voit pas dans les premières semaines. Elle se mesure le jour où quelque chose se passe mal.

Ce que nous proposons avec hoomy, location et conciergerie

Votre bien mérite mieux qu'une gestion approximative ! Nous sommes une conciergerie titulaire de la carte G, ancrée dans votre territoire, et nous gérons chaque bien qui nous est confié avec la rigueur que la loi impose et le soin que vous méritez. Nous vous reversons vos loyers dans les délais convenus. Nous vous rendons compte de chaque réservation, de chaque euro, de chaque décision prise dans l'intérêt de votre bien.

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