Comment gérer une maison de famille… en famille ?

L'héritage en indivision, la majorité des cas

Les souvenirs de chasse aux œufs de Pâques, de cabanes dans le jardin, de batailles d'eau semblent loin quand il s'agit de gérer, entre adultes, la maison héritée de ses parents. Dans la plupart des cas, le régime légal qui s'applique est celui de l'indivision pour gérer une maison de famille. Autrement dit, chaque enfant hérite d'une part. Généralement rien n'a été anticipé et cela se fait de manière égalitaire – en division égale. Ainsi, s'il y a 3 enfants, chacun devient propriétaire d'un tiers de la maison. Il devra donc payer un tiers des travaux, des impôts et autres dépenses… mais aussi s'entendre avec les autres pour l'occupation de cette résidence ! Soyons clair : s'il existe des conflits entre frères et sœurs, mieux vaut prendre les devants et éviter de garder la maison en indivision. Le notaire chargé de la succession est un bon interlocuteur pour trouver une solution.

Gestion, maintenance, planning : l'organisation pour gérer une maison de famille

Heureusement, il arrive que les choses se passent bien et que tout s'organise de manière fluide. Avec, a minima, l'ouverture d'un compte bancaire au nom de l'indivision que chaque copropriétaire alimente par virement. Mieux vaut également choisir que l'un des propriétaires représente la maison auprès des administrations et lors d'interventions urgentes. C'est alors plus facile quand il faut, par exemple, faire réparer le toit abîmé par une tempête.

Il est aussi possible d'aller plus loin en décidant que l'un s'occupe du jardin, l'autre du mobilier, et le dernier de l'intérieur… en fonction des compétences de chacun. A moins d'externaliser les services, ce qui peut être bien pratique ! Un calendrier partagé (Outlook, Doodle…) permet également d'y voir clair dans l'occupation des lieux. Pour la gestion courante et les petits travaux, les décisions doivent se prendre à la majorité des 2/3. Mais la construction d'une piscine, la vente du bien ou la sortie de l'indivision d'un des enfants demande l'unanimité des propriétaires. Là encore, les tensions peuvent surgir.

La convention d'indivision pour plus d'équité

Pour parer les éventuelles difficultés, la convention d'indivision représente une bonne solution. Elle permet d'organiser la gestion de la maison, comme un règlement de copropriété ou les statuts d'une SCI. Rédigée par un notaire, elle précise les droits des indivisaires, répartit les dépenses, définit les périodes d'occupation, désigne un gérant, indique les modalités de location du bien… On peut aussi prévoir que l'un des enfants ne règle pas l'intégralité des frais d'entretien, mais qu'il rembourse la fratrie à la vente de la maison (ou de sa part). Cela permet à un enfant aux ressources financières moins élevées de rester copropriétaire. La solidarité familiale en action !

Louer pour mieux en profiter à son tour !

La convention d'indivision est conclue pour une durée de 5 ans maximum, avec tacite reconduction. Ou bien, cela peut se faire sur une période de 2 à 3 ans, renouvelable de façon expresse, par accord unanime entre les indivisaires ou tacitement. Cette convention ne règle pas tout mais permet d'apaiser de nombreuses situations. Les intérêts de chacun sont préservés et la maison continue d'alimenter les souvenirs familiaux !

Hormis la famille, d'autres peuvent également en profiter en cas de mise en location saisonnière. C'est une bonne solution pour rentabiliser la maison et alléger les charges d'entretien. Par effet de ricochet, une maison de famille louée régulièrement va être entretenue et donc les propriétaires pourront en profiter pleinement dès leur arrivée.

A savoir : la location occasionnelle en meublé est autorisée dans le cadre d'une SCI familiale, mais il est nécessaire de se renseigner en amont sur les conséquences fiscales (si le caractère habituel de la mise en location est démontré, la SCI peut être assujettie à l'impôt sur les sociétés).